“拆迁”在当前是一个敏感的字眼，律师在参与城市更新项目的过程中，如何做到依法拆迁、和谐拆迁，是摆在律师面前的实务课题。

笔者曾参与四季御园、兰亭国际的旧村改造项目法律服务。在实际工作中，法律服务工作重点主要是在“拆迁”阶段，即股份公司与发展商签订《合作开发协议》后到最后一户旧房交给发展商止。本文就旧村改造“拆迁”阶段的法律服务，总结了一些经验和体会，与各位分享交流。

一、现状摸查，确定拆迁户

（1）确认被拆迁人产权

旧村改造的拆迁要顺利推进，首先得解决被拆迁人产权确认的问题。由于城中村的房产大部分没有进行产权登记，在拆迁利益当前，容易发生各类纠纷。因此股份公司（村委）在处理这一问题上，有极其重要的作用。鉴此，笔者建议村委在旧村改造办公室设立产权确认委员会和调解委员会，专职处理旧村改造过程中发生的各类纠纷。这两个委员会的成员由村干部牵头，邀请村里道高望重的、作风正派、了解村里情况的长者和街道办干部、律师等人参加，一旦发生争议，调解委员会将召集双方进行调解，尽力促成双方协商解决纷争。

（2）确认历史遗留问题房屋权属

所谓历史遗留问题房屋，有的是祖辈留下的祖屋；有的是他人分配的宅基地上建造的房屋；有的是在八九十年代重建的房屋；有的是违章建筑；有的房屋是村民早年与非村民合作建房；有的房屋是村民的祖屋地，无偿被同村村民盖了房子；有的是华侨长期侨居国外，找人代管的房屋；有的是非村民租用宅基地盖起的房子；有的房屋是祖辈遗留的遗产，几代都没有进行遗产分配。

这些房屋的来龙去脉往往十分复杂，很多时候会有多批权利人要求确认同一套房屋的权利归属。针对城中村房屋的产权纠纷，由于大部分情况下都没有办理合法的建房手续，法院对纠纷往往不予受理，仍然应当协调解决。

二、负责起草、修改、完善法律文件

旧村改造的全程都伴随着各种法律文件，主要有：城市更新改造项目合作协议、房屋收购及搬迁补偿安置协议、履约担保合同、旧村改造房屋拆迁流程、房屋查丈规则、拆迁房屋功能及面积查丈确认书、房屋权利人确认书、被拆迁人承诺书、房屋权利人委托指引、房屋托管协议书、回迁房屋抽签方案等。

这些法律文书大多由开发商和村股份公司共同协商，反复修改而成。对于服务一方的律师，除了在与对方律师谈判过程中为己方当事人争取最大利益，规避最多风险之外，还应结合项目的实际情况，因地制宜地设计合同条款和规则，切不可教条化。

三、解决拆迁工作中的相关纠纷

（1）村民之间产权纠纷。

这类纠纷主要发生在原宅基地使用人与房屋建设出资人之间。有的村民早年出外谋生，旧地被亲属、宗亲或者同村村民重建、加建。由于双方都是原村民，对于这类的房屋拆迁权益权属的争议，处理原则是：房屋拆迁赔偿权益，谁出资谁受益。

（2）继承、分家析产纠纷。

发生这类纠纷较多的情况是原村民出嫁女回来要求对祖屋继承、分割，而根据不成文的乡规习俗，祖业多传男不传女，因而兄妹姐弟之间发生纷争。另一类是叔伯兄弟姐妹早年移居海外，回来与留守的叔伯兄弟姐妹争产。还有一种情况是，村民娶几房妻子的，丈夫去世后，众妻子儿女之间争产。对这类纠纷，处理原则是：有遗嘱的按遗嘱分配，无遗嘱按继承法分配。对于没有办理结婚登记手续婚姻，但在村里按习俗摆酒行礼，为众人周知承认的，也承认其地位，妻子可以分配遗产。

（3）非村民与村民合作建房纠纷。

这类纠纷主要是在上世纪八九十年代，非村民与村民以一方出钱一方出地合作建房，或者非村民租用村民的宅基地建房，现原村民或其亲属要求拆迁赔偿权益归其所有而形成的纠纷。对这类纠纷，要根据确认是否存在合作建房协议来处理。若有，则非原村民拥有合同约定的相应房屋权属，原村民不得反悔推翻协议约定；若没有，按照经验可能是各方当事人达成口头协议，此时应根据房屋的实际占有情况来判断房屋权属的分割情况。村股份公司应当本着实事求是的态度来解决此类问题。像一些房屋，非原村民出具土地使用权缴费登记、房屋租赁合同、水电费缴费单据、历史违法建筑申报回执等资料，证明从上世纪就开始由其现在原村民跳出来主张房屋权属，此时原村民出来主张权利，此时股份公司不应僵化地将房屋权属确定给原村民。

（4）村民不满拆迁赔偿条件纠纷。

这类纠纷是村民不满现有的拆迁赔偿条件，而提出更多更高的要求，无法达成拆迁赔偿协议的纠纷。对于此类纠纷，股份公司及开发商都要严格遵守法律规定，不能采取强拆行动，应由村干部、政府派驻的工作组会同开发商逐户反复与其谈判协商解决。

（5）房屋租赁纠纷

这类纠纷主要是承租人主张赔偿装修、搬迁等损失形成的。对这类纠纷，根据开发商与股份公司的约定来处理。若双方约定由开发商清租，则由开发商与承租人谈判协商解决；若无约定，则按房屋租赁法律关系，由出租人和承租人根据租赁合同约定协商解决，协商不成的起诉到法院。

这种纠纷分两类情况：一是租赁合同未到期的，出租人要适当补偿承租人的损失，大部份出租人采取免收一定期限租金，或者补偿现金给承租人等方式解决；二是租赁合同已到期的，承租人大多是要求赔偿装修费，出租人不予赔偿。这类纠纷可召集双方当事人调解，如确实无法调解的，建议他们通过法律途径解决。

四、除此之外，拆迁阶段律师可参与的法律服务还包括：

调解委员会工作，指导调解委员会依法调解，化解当事人的矛盾；参与被拆迁人的动员大会，为被拆迁人宣传、解释相关的法律、法规，逐条解释拆迁安置赔偿协议条款；协助签订《搬迁补偿安置协议》；物业移交，草拟并见证业主签订搬迁承诺书，协助申领拆迁许可证，并就移交过程中产生的纠纷提供法律意见；协助协调处理拆迁引起的各种争议和纠纷，保障项目开发的顺利进行；处理被拆迁人拒绝搬迁的情况，根据法院的裁决申请强制执行；负责与法院、街道办等政府单位沟通，及时调解、化解因拆迁引起的纠纷和上访等可能发生的群体性事件。