根据深圳市城市更新“十三五”规划，计划年内拆改20个城中村，笔者所在的单位近日参与了深圳市某城市更新项目，该项目系对现有的城中村进行拆除重建。项目启动签约以来，在短时间内城中村的商铺经营者频频前往各级政府维权上访，要求开发商、出租人（房屋所有人）进行补偿或者赔偿损失。究其原因，拆除重建的城市更新对于一个商业承租人而言，意味着场址的变更、员工的流失、商誉的丧失、原有供销网络的破坏以及对售后服务的影响等，所以面临拆迁改造，商业承租人既要承担有形资产的损失，还要承受无形资产的损失。
一、深圳的土地背景——国有化的地，原村民的房
深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内农村土地实行“统征”即把特区内全部农村土地转为城市国有土地。2004年，深圳市又对特区外实施“统转”，把全部关外农民转为城镇居民，以此实现深圳市全域的土地国有化。在国家体制上，“统征”和“统转”完成了土地的全盘国有终结了原先国有土地和农村集体用地并存的二元格局。
在政府部门看来，虽然土地已经全盘国有，但在世代生于斯长于斯的原村民看来，既然这部分土地在“统征”和“统转”时未给予足额补偿，或遗留了其他未了的问题，那就是“应补未补”的土地，因而仍然属于原村民集体所有。政府要拿走这部分土地，要讲程序和政策，不但要补房价，还要补地价。在拆除重建的城市更新实践中，引进市场开发主体，对项目地块上的全部物业重新规划、实施二次开发由开发商承诺对原业主赔偿，双方签订搬迁补偿安置协议后，政府再以协议出让国有土地的形式，将项目用地转让给开发商。可见，城中村的土地并不是完整意义上的国有土地，在实质上依然属于村集体（股份公司）所有。
二、现行法律对承租人的补偿安置
2011年1月21日，国务院公布并施行的《有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）明确了被征收人是指征收房屋的所有权人，并不包括承租人，同时也对补偿内容予以明确，给予被征收人的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房（2011）77号）则对补偿内容予以补充完善，包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备及物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。而对于上述具体的补偿，该办法亦规定由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
据此，房屋承租人不再属于补偿的对象，不再是行政立法保护的对象，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋承租人无法保护自己的合法权益。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二条亦明确该办法适用的对象仅限于被征收房屋所有权人（又称“被征收人”）。该办法第二十三条定，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。
综上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人因征收受到直接经济损失的这一主体排除在补偿对象之外，而《国有土地上房屋征收评估办法》将被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿对象归类为征收当事人，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》将补偿对象扩大至被征收人及符合规定的合法使用人。然而其一，上述法律中的补偿对象并未明确包括承租人，征收当事人及合法使用人是否包含承租人有待进一步明确；其二，对于深圳的城中村而言，其特殊的土地背景能否直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》呢？因为两部法律仅规范国有土地上房屋征收与补偿活动；其三，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定的征收主体皆为政府，相对于原农村集体经济组织继受单位（股份公司）通过与单一市场主体（开发商）通过签订改造合作协议合作实施的城市更新，政府在城市更新中并非市场主体。
三、房屋承租人在城市更新过程中的权利救济
如果需要拆除重建的是国有土地上的建筑物，相关权利主体可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》请求补偿。但对于城中村的商业承租人，笔者以为商业承租人在城市更新中过程中能否获得补偿或赔偿以及安置在很大程度上取决于其与房屋出租人之间签订的租赁合同。
如果双方对合同提前解除情况下承租人获得赔偿的范围有明确约定的，那么承租人可以依照该合同约定向出租人主张赔偿。参照出租人因城市更新获得的补偿范围，双方可以约定赔偿租赁房屋室内装修装饰费、搬迁和临时安置费、停产停业损失等，此外，承租人可以和出租人约定其他项目的赔偿，比如另行租赁而带来的租金差异损失等。
出租人是否可以单方面提前解除之前签订的租赁合同，就完全取决于租赁合同里是否有条款赋予出租人提前解除合同的权利。如果出租人可以依据合同条款单方面解除租赁合同，那么承租人只有通过合同约定的赔偿条款来主张赔偿。如果租赁合同并没有赋予出租人在城市更新情况下提前解除合同的权利，那么出租人只能与承租人协商提前解除合同并给予承租人合理的赔偿，赔偿范围由双方协商确定。
如果承租人不同意提前解除租赁合同，而出租人选择违约执意推进拆除重建项目，那么承租人可以依据租赁合同的违约条款来主张赔偿。如果租赁合同没有约定违约责任或者约定不明确，双方可以达成关于赔偿的补充协议；无法达成补充协议的，承租人可以根据《合同法》第一百零七条和第一百一十三条的规定，要求出租人赔偿损失，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
结束语
城市更新是改造城市环境、改善群众生活条件、提高人民生活水平的重要法律行为，兼顾各方利益的原则是有效推进城市更新的制胜法宝，承租人在寄希望于通过信访维权这一“公力救济”的同时，房屋承租人也应当“自力救济”，即房屋承租人签订租赁合同时应当对因城市更新造成的损失补偿或赔偿进行明确约定。