2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。

2021年5月底，首批9只公募REITs产品跑步进入发售阶段，作为市场全新的基金投资产品，备受全国投资者关注。这些基金包括：华安张江光大园REIT、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯仓库REIT、红土创新盐田港REIT、首钢绿能、平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园。

什么是REITs?

REITs (Real Estate Investment Trusts) 即房地产投资信托基金，是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

REITs在全球的发展

美国是全球规模最大，产品最丰富和成熟的 REITs 市场。REITs的概念最早由美国国会于美国上个世纪60年代创立，目的为汇集多数中小投资者的资金运用于较大的收益型商业房地产计划，使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

在法律层面上，REITs首先立法于1960年，美国国内税收法规 (‘Internal Revenue Code’) 及美国国会通过的房地产投资信托基金 (REITs) 法案 (‘Real Estate Investment Trust Act’) 是这项制度建立的开端。

REITs的传统结构

REITs的演变及发展

自上世纪60年代创立始，REITs在美国投资市场日渐活跃的过程中，其结构演进也是逐步推进的。REITs总体结构的变化更多是为适应法律修订的趋势。从传统的REITs结构，到UPREITs和DOWNREITs，甚至合股REITs和纸夹REITs，均是在法律的变动和引导下逐渐形成和建立起来的。而REITs不同模型的创新和结构变化，其主要目的是为从现行法律规定中获得利益，例如税收优惠等。

启示

我国首批9只公募REITs产品发售，对于普通中小投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好的流动性。根据公募REITs在其他国家的发展经验，公募REITs长期收益较稳定。但是，公募REITs作为交易性产品，仍然可能面临价格波动、项目运营、税收政策调整等风险，从而影响收益。投资者仍需结合自身预期收益和风险承受能力慎重投资。