夫妻离婚，其共同财产中包括了商品房、绿本房、历史遗留违法房等。近期，上海段和段（深圳）律师事务所律人团队完成了一起离婚后财产纠纷案件的代理，该案件历时7余年，经过律师的不懈努力，终于取得一审、二审均胜诉的判决结果，为客户维护了合法权益。

A女士与B先生于1993年11月登记结婚，在夫妻关系存续期间，双方参与建造了某村编号为1栋、2栋和3栋的三栋房产。后经与家人分配，A女士与B先生共分得1栋的2-6层房屋、2栋的1间房屋、以及3栋的4间房屋（下称“涉案房产”），总面积约为1700平方米。

2013年1月，A女士起诉离婚，一审法院判决离婚和分割涉案房产的使用权。B先生不服一审判决，上诉至深圳中院，二审法院以《中华人民共和国土地管理法》第十六条（修订后的第十四条）规定，土地所有权和使用权有争议的，应先提交政府处理，不属于法院的主管范围为依据，撤销了一审法院对涉案房产使用权分割的判项。离婚时，法院对涉案房产未予以分割，为此，A女士在之后的十年里，都在为了维护自己的合法权益而不断的奔波，开启了漫漫维权之路。

一、案件代理

（一）腹背受敌，四面楚歌

2013年，涉案房产所在区域列入城市更新计划，2016年，其所在区域的某股份公司登报公示了更新范围内房产的权利人情况，并告知权利人有提出异议的权利。此时，A女士经朋友告知，某股份公司公示的房产信息中，无A女士的房产，A女士当即找到了上海段和段（深圳）律师事务所，要求提出异议。经律师核查，某股份公司公示的房产信息中，A女士所有的房产均未予以公示，在异议期内，律所协助A女士向某股份公司提出了书面异议，某股份公司未作出任何回复。之后A女士又分别向项目开发商、B先生及街道办事处邮寄了书面的主张，要求开发商与A女士就涉案房产进行洽谈、确定她的房产份额，开发商、街道办事处、B先生、股份公司均不回应。此时的A女士维权艰难，处处受挫。

（二）收集证据，蓄势待发

2017年，律师经走访项目了解到，开发商已经与B先生的母亲C女士就涉案房产签署了拆迁协议，某股份公司还为促进签约，出具了一份证明文件，用以证明涉案房产归C女士所有。介于深圳历史遗留违法建筑的特殊情况，上海段和段（深圳）律师事务所代理A女士向B先生、C女士、开发商及某股份公司提起了诉讼，要求开发商与A女士签署拆迁协议。在该诉讼中，虽然法院驳回了A女士的诉请，但某股份公司在庭审中确认，在2016年登报公示更新范围内房产信息时，因涉案房产涉及纠纷，故未予以权属确认。

2017年中旬，开发商申请确认成为涉案房产所在更新单元的事实主体。城市更新局于9月30日晚在其官网公布了实施主体确认的公示信息，公示期限自9月30日至10月6日止，时间刚好为国庆长假期间。律所律师发现这个公示时已经是9月30日的下午5:00，只有一个小时更新局即将下班，律师及时向城市更新局提交了异议书。因城市更新局未对A女士的异议进行回复，A女士向深圳市盐田人民法院提起了行政诉讼，要求确认城市更新确认开发商为更新项目实施主体的行为违法。城市更新局在该行政诉讼中提交了与C女士签订的《搬迁安置协议》等相关文件。经过长时间的维权，A女士逐步掌握了相关证据，为一步诉讼打下了夯实的基础。

（三）厚积薄发，反败为胜

2021年，涉案房产所在更新项目进入回迁选房阶段，原涉案房产的权益已由历史遗留违法建筑的性质转变为相关合法的拆迁权益，回迁房产也具备分割的条件。

基于前期多次维权及诉讼，律师协助A女士取得了大量的证据，包括C女士与开发商签订的拆迁协议；涉案房产相关历史遗留登记信息；某股份公司及社区工作站认可涉案房产属于A女士所有的申报表；B先生与C女士转移夫妻共同财产的证据等等。在夯实的证据及有利的时机下，律师再次代理A女士向B先生提起离婚后财产纠纷，要求分割当年未分割的夫妻共同财产。

该案一审过程中，B先生及C女士的代理人提出，涉案房产为C女士的财产，不属于A女士与B先生的夫妻共同财产；同时，涉案房产属于历史遗留违法建筑，依据《土地管理法》第十四条的规定，该类房产引起的纠纷应现有人民政府调解，不属于人民法院受理的范围。

一审法院在案件审理过程中，从涉案房产拆迁补偿权益的性质；是否属于夫妻共同财产等几个角度进行分析。法院认为相关当事人已就涉案房产签署《搬迁协议》，《搬迁协议》中依法享有的拆迁安置或补偿权利，是由涉案房产财产权益转化而来。依据历史遗留违法建筑登记的信息，房屋占有使用情况及C女士家族的房产持有情况等信息综合判断，涉案房产属于A女士与B先生的夫妻共同财产。故《搬迁协议》所涉及的财产权益可作为A女士与B先生的夫妻共同财产依法予以分割。

最终一审法院判决确认涉案房产属于A女士与B先生的夫妻共同财产，其中A女士占有50%的权益，并要求开发商使A女士享有《搬迁协议》中属于A女士份额部分对应的拆迁补偿权益。

一审判决后，B先生没有上诉，C女士不服向深圳中级人民法院提起上诉，二审法院经查明，于2022年7月作出维持原判的判决。在二审过程中，C女士的代理人仍然坚称依据《土地管理法》第十四条，法院应当驳回A女士的诉请。二审法院认为，涉案宅基地已通过符合法律规定的拆迁程序进行了性质转化，其上建设的房产属于符合法定流通条件的商品房，双方争议的财产标的指向于此，不存在土地争议，C女士以《土地管理法》第十四条主张本案不属于法院受案范围，系法律认识错误，法院对其主张不予支持。最终，法院驳回C女士上诉，维持一审判决。

A女士与B先生这场离婚后财产分割的大戏，历时7年，终于接近尾声，目前案件已经执行立案，A女士要求开发商向A女士交付相应房产，办理确认房号，通知入伙和办理房产证等相关手续；B先生、C女士予以协助。

二、法律分析

本案的难点在于，涉案房产是否属于夫妻共同财产？历史遗留违法建筑该如何分割。

（一）涉案房产是否属于夫妻共同财产？

涉案房产属于历史遗留违法建筑，建设过程中，无报批报建手续，目前在实务中，无唯一的、固定的证据能够证明该类历史遗留违法建筑的归属。但是，在实践中，农村城市化历史遗留违法建筑普查登记已经成为判断该类房产归属的重要标志。

农村集体土地上的私建房产，其权属登记申报都是基于申报人建造及实际占有这两项基本事实，由当地村委会出具证明，并且是在未有任何他人提出权利异议的情况下才能予以登记认定的，最终相关登记情况保留在政府相关部门。虽然说普查申报登记材料不能直接做为产权证明，但其是农村历史遗留私房权利归属的唯一有效书面证据，是政府对违建私房进行确权处理的重要基础，也是城市更新项目实施主体对被拆迁人私建房产权利认定的最主要依据。因此，该登记材料是迄今为止证明私建房产权属最具优势证据力的证明材料，如果未有相反证据予以推翻或新的其它证据比之更具有优势效力，则应认定和采信该项证据。

而且，即使农村城市化历史遗留违法建筑普查登记明确注明，该登记内容不作权属确认。该提示是为了区别于不动产登记中心的物权登记与政府城市更新过程中的普查、登记行为，不能让没有办理两证一书的历史遗留违法建筑因为普查行为而变为合法登记的房产。但是，查违登记系房屋权益人在基层组织管理下于 2009 年自行向政府申报完成登记，可以客观真实的反应家庭间的财产权属，可以作为认定历史遗留违法建筑的重要证明文件。

本案中，涉案房产的历史遗留申报登记信息中显示，其权利人为A女士及B先生，该份证据可证明涉案房产属于夫妻共同财产，也是本案能够取胜的关键证据之一。

（二）历史遗留违法建筑该如何分割？

经过数据检索，深圳法院对当事人申请历史遗留违法建筑分割的诉请，通常有两类处理方式：1、认为历史遗留违法建筑未办理产权证书，不能分割所有权，但对权利清晰的房产，可分割其使用权。2、依据《土地管理法》第十四条（原十六条）的规定，驳回当事人的起诉。针对该两类观点，笔者比较认同第一种。

涉及历史遗留违法建筑分割的纠纷通常都不是土地权属之争，依法不由人民政府处理。深圳原农村不具有正式产权的私建房，其土地均位于旧屋村或城中村，土地性质均为集体所有。只是早期建房人通过与村集体签订有关土地使用协议而取得土地使用权，但因当时法律规定集体土地不得转让，故私建房屋所在土地的性质及所有关系从未发生过变更，一直都是属于集体土地，就算是在1992年农村城市化后，宣布将集体土地转变为国有土地，但大量未完善征地补偿手续的用地仍然由原农村集体经济组织继受单位保留使用。因此，使用人享有权利的只是地上建筑物而非土地，其争议也非土地争议而只是房产归属争议。

在实践中，对此类争议的认识和处理常常会出现性质混淆和理解偏差，即是将当事双方主要对私建房产的争议均划入土地权属争议，并又以《土地管理法》第十四条的规定为据主张将此种争议概由人民政府处理解决，而不属于人民法院受理范围。其实，我国《民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”。因此，对房产权属的纠纷处理，显然属于人民法院的受理范围。

对于已经进入拆迁程序的房产，由于房产通过纳入旧改项目及拆迁补偿置换。《全国民事审判工作会议纪要》第（三）条第（二）款规定：“被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化”。该类房产已经从历史遗留违法建筑的范畴转变为拆迁权益，属于债的范畴，依据《民事诉讼法》的规定，法院更应当应当予以受理。

本案中，笔者将上述观点向法庭表达，经过据理力争，说服了一审及二审案件的审判法官，最终，法院对涉案房产进行了分割，维护了A女士的合法权益。

三、办案心得

目前，通过城市更新改造，越来越多的历史遗留违法建筑被拆除，但隐藏在其中的未解决的历史遗留问题仍未解决，很多人维权仍在路上。该类房产的维权，需要代理人细心、耐心，有恒心。

A女士取得的胜诉判决来之不易，律师付出了巨大的努力：段和段律师通过诉讼、发函、阅卷等多种方式收集证据，为最终的胜利铺垫了夯实的基础；同时，段和段律师通过团队协同作战，一遍又一遍打磨案件细节，代理思路，庭审策略等，通过多种角度说服法官支持我方的诉请。本案中，A女士的维权之路充满了荆棘，充满了坎坷，在层层挫败之下， A女士多次都想放弃，最终在段和段律师的鼓励下，坚持维权，最终取得了胜利。段和段律师也借此提醒广大读者，在类似案件维权的过程中，请相信专业才能更好维权。