国家发布的“十四五”规划纲要提出，全面促进消费、促进住房消费健康发展、都市圈建设、城市更新、现代社区建设、城乡融合发展和“房住不炒”的总原则将会给房地产行业带来新的机遇与发展，同时也会产生更多房屋买卖合同纠纷。深圳作为改革开放先行示范区，随着城市经济发展及人口增长，为满足居民住房需求，先后出台多项住房改革制度，筹建大量政策性住房，而大家对于什么是政策性住房、福利房、保障房、是否可以购买政策性住房、政策性住房买卖合同是否有效及相关法律后果等问题仍存在疑问。笔者通过近期承办的一起全成本安居房的房屋买卖合同纠纷案件，查阅相关规定、政策及案例，梳理深圳市政策性住房的历史沿革，并就相关法律问题进行分析归纳。

一、政策性住房的历史沿革及相关概念区分

（一）历史沿革

政策性住房的概念提出：2011年6月1日施行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》【深圳市人民政府令（第228号）】第三十四条第二款：“政策性住房是指各类带有政策优惠性质的住房，包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等。”

政策性住房的分类详见下表：

1、安居房的历史沿革

（1）1988年深圳出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，提出“以卖为主，鼓励职工买房” 。随后在全国率先停止住房实物分配，开始住房分配货币化的进程。

（2）1989年《深圳经济特区居屋发展纲要》提出在特区建立“双轨三类多价”住房供应模式。“双轨”：市房管部门代表市政府组织建房，房地产开发单位投资建房。“三类” 即三种类型的商品房：福利商品房、微利商品房、市场商品房。

        福利商品房：由市房管局投资建设，提供给党政机关、事业单位职工居住。

        微利商品房：微利商品房是一种介于福利商品房和市场商品房之间的商品房， 由市房管局组织建设， 按优惠价格出售给符合资格的企业或个人居住。

        市场商品房：由房地产开发单位投资建设，土地由政府以招标或拍卖形式有偿出让，其中包括政府出地，开发单位出资，完成后按比例分成的招标方式，住房按规定在市场租售。

（3）1990年发布《深圳经济特区国营企业房改指导思想与办法》决定企业职工实行全成本房价买房。

         职工付清房款，即取得占有、使用、收益、处分权。

（4）2000年施行《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》安居房，前期各类福利房统称为安居房。明确安居房分类：安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。”

（5）2003年出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》政府今后不再专门为机关事业单位职工建设和分配全成本微利房，各机关事业单位也得再为本单位职工建（购）住房，职工面向市场购买商品房。符合条件的职工家庭可以申请购买经济适用房。

        此后，安居房时代结束，进入保障性住房时代。

2、保障性住房的历史沿革

《深圳市保障性住房条例》中规定的保障性住房分类沿革：

（1）《深圳市保障性住房条例》（2010年施行）：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房；

（2）《深圳市保障性住房条例》（2011年施行）：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房；

（3）2013年：公共租赁住房和廉租住房并轨运行，将廉租住房纳入公共租赁住房范围内；

（4）《深圳市保障性住房条例》（2020年施行）：公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房。

廉租住房，是指政府向符合条件的住房困难的具有本市户籍社会救助对象以低廉租金标准提供的保障性住房。

公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，面向中低收入住房困难家庭或单身居民出租的具有保障性质的住房。

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向中低收入住房困难家庭或单身居民配售的具有保障性质的住房。

安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

（二）安居房、保障性住房的区别

安居房相当于福利房，福利房并不是法律概念，是对国家机关事业单位职工所分配到的福利性住房的统称。由于2003年以前，房改保障的对象是党政机关事业单位的干部职工、国有企业的员工，即通常所讲的体制内的人员。而对体制外民营企业、三资企业，包括各种专业机构在内的服务业以及社会组织等各类人员，并没有纳入住房保障的范围。随着深圳经济的发展和社会结构的变化，体制外的各类人员成为深圳社会结构的主体，故深圳市人大及其常委会于2010年7月1日施行《深圳市保障性住房条例》向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售住房，即保障性住房。具体区别如下：

1、适用不同的法律规定

安居房适用2000年施行的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，保障性住房适用2010年发布、2011修改、2020年修改的《深圳市保障性住房条例》。

2、适用背景及出现的时间不同

安居房于2003年停止供应，而《深圳市保障性住房条例》于2010年颁布，其所称的保障性住房不包括以机关事业单位职工身份取得的安居房、福利房。

3、保障对象不同

安居房的分配对象为特定的机关事业单位的职工，系专属职工的实物性福利；而保障性住房保障对象为住房困难的家庭和单身居民，系面向的是不特定的住房困难居民。

4、包含住房类型不同

安居房包括准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

保障性住房现包括公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房。

综上，想必大家已经了解了政策性住房分类及区别，那么关于政策性住房的相关法律问题，笔者将在下篇中通过所查找的案例并结合所承办案件归纳并提炼政策性住房不同类别下裁判规则的共性，分析裁判规则背后的时代背景及法理，提示交易风险，为办理该类案件提供思路，正确认识不同类型政策性住房配售政策中所体现的利益及价值取向。