笔者在上篇中已经详细介绍了政策性住房的分类、区别及历史沿革，接下来笔者将通过案例的形式归纳并提炼政策性住房不同类别下裁判规则的共性，分析裁判规则背后的时代背景及法理，正确认识不同类型政策性住房配售政策中所体现的利益及价值取向。

二、政策性住房买卖涉及的法律问题

（一）房屋买卖合同效力

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效的要件为：行为人具备相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。

1、安居房买卖合同一般认定为有效

根据《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》（2014）

“35、第三十五条旨在解决违规转让经济适用房行为效力的问题。

关于机关事业单位职工所购安居房（全成本微利房）的买卖合同纠纷案件，以往处理中一般认定合同有效，理由是：根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，国家机关事业单位的职工在购买安居房后，经办理上述规定中的相关手续，可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为市场商品房，可以自由交易。如双方在签订房屋转让协议时均已清楚知悉房屋的产权现状，并就将来如何办理该安居房的全部产权的问题进行了约定，只要双方都遵循诚实信用的原则去履行该协议，则房屋应可取得全部产权并完成产权的过户手续，故应认定合同有效，例如我院已生效的（2006）深中法民五终字第2622号民事判决。

综上，我们认为，虽然有关规范性文件均规定经济适用房和其他类型的政策性住房在规定年限届满前不得转让，但经济适用房的建设配售目的是满足低收入住房困难家庭的居住需求，其政策目的中的社会公益性较强，故为社会所广泛关注；而其他类型政策性住房的配售往往带有福利分配性质，社会公益性质不强。因此，在处理政策性住房纠纷案件时，不宜采取一刀切的方法，而应正确认识不同类型政策性住房配售政策中所体现的利益及价值取向，区分情况作出认定处理。”

相关案例：

（1）邓锦秀、钟钦声确认合同无效纠纷【案号：（2019）粤03民终18824号】

法院观点：对于涉案房产性质是否影响合同效力。根据查明事实，涉案房产是香国财基于职工身份分配的福利性住房，而非针对中低收入人群的保障性安居房。福利性住房的转让虽存在一定限制，但香国财将其个人所得福利性住房转让予他人，并未违反法律法规的效力性强制性规定，亦不涉及公共利益，邓锦秀以涉案房产为福利房为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

（2）谢树杰与杜丰年、杜丽华房屋买卖合同纠纷【案号：（2016）粤0305民初2941号】

法院观点：涉案房产系两被告于1991年购入的政策性住房，两被告向相关管理部门申请并补交相关费用后即可变更性质为具有全部产权的普通商品房。原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告和两被告签约时均清楚涉案房产为政策性住房，须取得全部产权后方可转让，两被告作为卖方，签订《房地产买卖合同》后理应确保对涉案房产具备完全的处分权以及涉案房产具备转让条件。原告作为买方，依约支付了购房定金、监管了首期款，并取得了银行贷款承诺函，至此，原告支付购房款的合同义务已能够履行。两被告未依约办理涉案房产取得全部产权的手续，在原告催告后仍未办理，导致涉案房产无法转移至原告名下，故两被告的行为已构成违约。对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。

2、保障性住房买卖合同一般认定为损害公共利益而无效

根据《深圳市保障性住房条例（2020）》第四十一条规定：“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但是为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十六条规定：“当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。”《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第三十五条：“虽然法律和行政法规至今仍未就经济适用房作出明确规定，不能以违规转让经济适用房行为违反法律、行政法规强制性规定而认定其无效，但当事人在限制上市交易期内擅自转让经济适用房，说明原购房人对经济适用房已无居住上的必要需求，应当根据有关规定申请政府回购。我们认为，国家住房保障政策的目的在于保证住房困难群体对房屋使用价值的需求，而非在于保证购房人对房屋交换价值的预期，限购期内的转让行为同样既破坏了国家对经济适用房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得经济适用房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，因而也属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项所规定的合同无效情形，应认定该买卖合同无效，并在有关部门的行政处理结果基础上就合同无效而产生的返还财产、赔偿损失等问题进行处理。

相关案例：

郭丽红与ＸＸ军房屋买卖合同纠纷【案号：（2017）粤0305民初14024号】

法院观点：本院认为，本案原、被告在签订《协议》之时，涉案房屋系经济适用住房，经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，属于保障性住房。国家住房保障政策的目的在于保证住房困难群体对房屋使用价值的需求，而非在于保证购房人对房屋交换价值的预期，限购期内的转让行为破坏了国家对经济适用房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得经济适用房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，因而属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项所规定的合同无效情形，因此原、被告双方于2011年9月28日签订的《协议》无效。

（二）单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围

《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第35条：“对于国有企业以房改方式向职工出售安居房（福利房）而引发的案件，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的规定，在案件处理中一般认为此类纠纷涉及是否适用及如何适用房改政策的问题，因此驳回当事人的起诉，不作实体处理，例如我院已生效的（2011）深中法民五终字第1388、2352号民事裁定。”但职工将购房指标、集资房转让给第三方，由此引发的纠纷属于法院的审理范围。

（三）政策性住房的退出

安居房及保障性住房补差价/地价/房屋增值收益价款后，取得完全/全部产权即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。

1、安居房相关规定

《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》指出，取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。

2、保障性住房相关规定

《深圳市保障性住房条例（2020修正）》指出，购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但是为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。

规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市人民政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款。

笔者承办的案件系2013年买方赵某通过中间人与卖方吴某签订《房屋转让合约》，购买涉案房产。吴某将涉案房产交付赵某后，赵某一直使用、出租至今，涉案房产性质为全成本房，至今未取得全部产权，尚未过户至买方赵某名下。涉案房产所在区域2013年列入城市更新计划。吴某在看到涉案房产可以获得巨大拆迁利益时反悔，不配合办理任何手续，并作为证载权利人要求与项目开发商签订《搬迁补偿安置协议》。买方赵某不仅面临不能取得拆迁利益，而且面临房产被拆除的风险。

接受买方赵某委托后，我团队促成街道、开发商及赵某协调，终于在第三次协调会上，开发商与赵某签订搬迁补偿协议及补充协议。

并在第一次协调会议之后向法院起诉。

经笔者调查，涉案房产系原国有企业员工陈某在1990年与原产权单位签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，支付房款购买涉案房产。1996年涉案房产办理绿本《房地产证》，证载权利人为其及其妻子吴某，房产性质为全成本房。根据前述规定，涉案房产系陈某基于国企职工身份取得的福利性质的安居房，而非针对中低收入人群的保障性住房，其转让虽存在一定的限制，但吴某转让涉案房产的行为系其真是意思表示，且没有违反法律规定的效力性强制性规定，亦不涉及公共利益。最终委托人赵某取得合同有效的判决结果，我团队帮助委托人取得拆迁利益，受到委托人的好评。

对于买卖政策性住房，笔者想提醒大家，安居房可以购买，但应及时取得全部/完全产权，并尽快完成过户手续；对于经济适用房等保障性住房，涉及公共利益，在规定的限制流通时限内，交易风险较大，需谨慎对待。