——买方以“限购令”为由悔约，一审判决返还定金，二审尚未宣判。

                                                                                                                            建设工程与房地产业务中心主任 孟荻律师

2018年7月31日深圳出台楼市新政，规定居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让。

南山一男子打算买一套别墅，已与房屋所有权人签订房屋买卖合同，定金1000万元已经给付。在尚未完全办理过户手续时，731新政出台了。由于卖方取得别墅所有权的时间为2017年，该男子以731新政为由反悔不买房，但这1000万元定金当退不当退，买卖双方却产生分歧。

纠纷来由：天价卖房

当事人黄花（化名）介绍，2018年7月17日，其准备将位于南山区的一栋别墅卖给一男子柳壮（化名），双方签订了房屋转让合同，约定总价4600万元（人民币，下同），当时约定定金为1000万元，柳壮于7月19日交付定金1000万元，并委托中介操作。2018年7月31日，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定从10月1日起，居民家庭新购买商品住房3 年内限售。

柳壮以731新政出台为由，要求提前终止合同并退还相关定金。最终，双方的合同没有履行。不过，黄花和柳壮就是否返还定金一事始终未能达成一致意见，黄花认为，新政的发布在当时并不影响房屋买卖的完成。

2019年，两人闹到南山法院。柳壮作为原告起诉至法院，要求返还定金。

法院的判决书显示，2018年7月31日出台限售令后，柳壮尽快通知了中介和黄花，告知涉事房屋不符合销售条件，自己将不再购买。柳壮还出具了相关证据，证明该别墅为黄花于2017年12月份从第三人处购买，未满3年。

卖方认为交易不受影响

被告黄花认为，731新政并不当然成为履行合同的障碍。8月14日深圳市规土委发布《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》，对731新政的进行了补充和细化。根据规定，2018年7月31日（含7月31日）之前已签订房地产买卖合同且已支付购房定金的，视为已经办理网签，不在限售范围之列。这也意味着，这个买房合约根本不受731新政的影响，是原告单方面撕毁合同。

南山法院认为，虽然规土委出台了相关解释，但是原被告双方对此解释的理解产生了分歧，房屋买卖合同不能履行的原因是政策原因造成的，因此判决原告胜诉，要求黄花返还1000万元定金。

黄花不服一审判决，向深圳中院提出了上诉。律师了解到，本案的焦点其实是731新政究竟有没有影响到房屋买卖合同的履行，柳壮一口咬定731新政的出台使房屋产权届时无法办理，而黄花则从规土委得到实际的解答和证据，表明涉事房屋不属于限售之列，交易可以继续履行。

目前，深圳中院二审尚未进行判决。

孟荻律师以案说法

在前述案例中，并不存在双方协商一致解除合同的情况，那么，是否存在法定的解除事由呢？

根据我国《合同法》的规定，合同的法定解除事由有不可抗力、预期违约、迟延履行三种。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》增加了情势变更这一种可变更或解除合同的事由。

结合案例，购房者因731新政导致无法继续履行合同，显然不能归责于合同的任何一方，预期违约和迟延履行两种情形并不适用，不可抗力和情势变更是否适用，我们逐一分析。

一、是否属于不可抗力

根据《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

据此，不可抗力必须符合三个特征：

（1）不可预见；

（2）不可避免并且不可克服；

（3）独立于人的意志之外的客观情况。

不可抗力可以分为两类，即因自然力而产生的不可抗力，前者主要指地震、霹雷闪电、暴风雨、洪水等自然灾害，后者主要指骚乱、抢夺、武装抢劫以及公共权力机构的命令、没收、征用等。

为保障交易的安全和合同的稳定，作为解除合同法定事由的不可抗力，应是严格而狭隘的，一般仅包含以上所述的情况。

另一方面，因不可抗力具有客观性，其针对的对象应为一般的大多数人。而731新政既不属于前面的列举的任何一种情形，其影响到的也非一般大多数人。由此可见，虽然731新政与不可抗力相似，但仍难以归入不可抗力的范畴。

二、是否属于情势变更

（一）情势变更的含义

情势变更主要是指订立合同的法律环境、经济环境发生异常变动。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，情势变更必须满足以下条件：

1.发生在合同成立之后、履行完毕之前；

2.是不可预见的；

3.属重大变化，且非不可抗力造成，不属于商业风险；

4.后果是导致合同的履行，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。情势变更的法律后果，是合同当事人可主张变更或解除合同，若当事人有异议，则可请求法院予以裁决，若法院判决变更或解除合同，合同双方互不承担违约责任。

（二）731新政出台是否属于情势变更

731新政出台是否属于情势变更，应从其是否满足情势变更的前述四个条件来判定。

1.是否发生在合同成立之后、履行完毕之前

以上案例中的柳壮在签订房屋买卖合同之时，对深圳将要出台的731新政是一无所知的，而731新政是发生在签订房屋买卖合同之后，转移登记之前。

2.是否不可预见

对于所谓的“不可预见”，最高人民法院在2009年7月7日发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中作了解释，该指导意见第一条第（三）项明确指出“人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险”。

根据该解释，“不可预见”应指社会一般观念上的事先无法预见，并非专家、行业从业人员的专业观念。对于一个普通购房者来说，根据他的生活常识、经验、社会信息，运用其知识水平，可以知道的，就是可预知，否则就是不可预知。   

那么，作为一个普通购房者，他能否以生活常识、经验等，预见到房地产市场面临调整，而该种调整将会导致合同无法继续履行？本律师认为是不可能的。即便作为专家、行业从业人员，也是无法预知的，更何况一个普通的购房者。

所以，731新政中的有关调控内容对于购房者来说，是不可预知的。

3.是否属重大变化，且非不可抗力造成，不属于商业风险

首先，关于是否属于重大变化的问题，在案例中，黄花的别墅自购买之日起未满三年，根据731新政的补充规定，本次涉案别墅的交易并不在政府限制之列。若柳壮购买别墅用于居住，那么731新政对其购房目的没有影响。但若柳壮是出于投资目的而购买涉案别墅，那么他对政策的依赖性就较高，731新政的颁布意味着其受让别墅后三年内不能够转手。

从柳壮起诉要求解除合同这一行为来判断，他应当属于投资性买房。但是，柳壮基于什么目的签订《房屋买卖合同》，这不属于合同交易事项，对合同本身的效力并不产生影响。因此731行政不属于重大变化。

其次，正如前文所述，出台731行政属于政府行为，不属于不可抗力，也不同于从事商业活动的固有的商业风险。商业风险一般指价格变动、供求关系变化等市场系统固有的风险，731行政不属此列。

  4.是否导致合同的履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的

      深圳731新政对案例中的柳壮来说，并不会导致他不能办理过户手续。

      综上所述，由于731行政的出台不能同时具备情势变更的四个条件，一般情况下不应认定为情势变更，购房者不能以此为由要求解除房屋买卖合同。

      自从深圳出台各种限购、限售政策以来，违约退房潮不断涌现，法院对此类案件的处理十分慎重。因为一旦作出判决，就会对其他此类案件的处理产生示范性作用。所以，许多法院遇到需要适用“情势变更原则”的退房案件时，先上报所在地的高级法院，等待批复后才作出判决。

      本律师认为，为避免遭遇此类纠纷，购房当事人今后在房屋买卖合同中最好明确约定因国家政策影响和贷款不获批准，导致合同无法履行的处理方法，在这种情况下，根据意思自治原则，合同双方当事人完全可以根据合同的约定来确定双方的责任以及合同是否继续履行。