摘要：搬迁清租是城市更新项目中业主向开发商交付房屋的重要环节，也是后续开发商确认实施主体的前提条件，在城市更新项目中必须妥善、稳定、良好解决搬迁清租的过程。这个过程包含两项核心工作：一是被搬迁房屋的搬迁移交，一是被搬迁房屋的拆除。在被搬迁房屋的搬迁移交环节，若被搬迁房屋存在承租人，则承租人的搬迁移交往往成为整个搬迁移交工作的重点和难点。

一、搬迁清租涉及的法律关系

通过签订搬迁安置补偿协议形成单一主体的城市更新单元模式下，城市更新活动涉及诸多法律关系。最核心的法律关系是搬迁人（开发商或项目公司）与被搬迁人（被搬迁房屋权利主体）之间的搬迁安置补偿合同法律关系。

搬迁补偿安置协议将约定，被搬迁人享有要求搬迁人支付补偿款项、提供回迁安置房屋的权利，同时需承担移交被搬迁房屋、配合办理相关手续的义务；搬迁人则享有接收被搬迁房屋，按照政策法规的要求进行拆除、产权注销，并申请改造开发的权利，同时需承担对被搬迁人进行补偿、建设移交回迁安置房屋的义务。

被搬迁房屋的承租人并非搬迁补偿安置协议的签署主体，与搬迁人没有直接的法律关系，在拆迁谈判过程中往往无法直接和搬迁人协商搬离的补偿或赔偿金额。毕竟城市更新中的搬迁清租工作，实质上是租赁合同法律关系的解除，租赁合同法律关系项下的法律主体分别为被搬迁房屋的出租人（通常为被搬迁人）和承租人。因此，承租人应当基于租赁合同法律关系，向出租人主张租赁合同解除的补偿或赔偿。

二、城市更新项目清租搬迁过程存在的问题

正如前文所述，搬迁补偿和清租（即租赁合同解除）是完全不同的法律关系。然而，由于城市更新涉及的利益较大，在搬迁移交过程中，出租人是被拆迁房屋的所有权人，能够直接与拆迁人签订搬迁安置补偿协议，获得奖励金、过渡租金等费用，而承租人享有被搬迁房屋的使用权，且承租人受影响的程度较大，但往往无法从拆迁人处获得相应的利益，但被拆迁房屋能否移交取决于承租人是否同意搬迁移交。随着承租人对自身权益的保护意识的加强，越来越多的承租人希望在拆迁过程中获得自己应得的补偿和相关利益，费用的承担和实践中的清租模式主要有以下两种：一种为搬迁人在搬迁补偿安置协议中明确由被搬迁人自行处理清租事宜并承担清租费用；另一种为搬迁人与被搬迁人、承租人共同签订清租协议，搬迁人直接向承租人支付清租费用。

在实践中, 处理不好清租容易引发大规模上访、投诉事件的产生，不利于社会的稳定和安定，容易造成局部社会动荡和应急事件的产生。因此，城市更新项目应当重视搬迁清租的过程，每个项目均应当制定适合的清租途径，接纳、倾听每一位被搬迁人和承租人的诉求和心声，同时以协商调解为主、司法诉讼为辅的途径清租。

三、解决搬迁清租难题的律师实务

1、布心村、水围村城市更新项目的搬迁清租实践经验——协商调解

我所律师团队在布心村、水围村城市更新项目中，代表深圳市罗湖区东湖街道办事处在项目驻点为业主和租户提供咨询、调解服务。在进驻初期，我所律师团队迅速与布心村股份合作公司、社区工作站、东湖街道办事处等单位开会讨论，研究应对方案，创立了符合布心村、水围村实际情况的法律服务模式。

法援律师团队首先对社区业主及租户的基本情况进行摸查，成立工作协助小组，劝阻业主不要采用过激的行为，根据案情对业主和租户的问题作出专业解答。其次，当业主和租户遇到纠纷时，我所律师团队会采取反复约谈出租人和承租人的方式了解各自的诉求，并向其解释相关的法律法规，根据案情判断业主和租户双方是否需要调解，如双方均具备调解意向，我所律师团队安排出租人和承租人进行面对面的沟通和调解，在调解过程中，我所律师团队能够根据业主与租户租赁合同履行的实际情况及双方沟通过程中产生的矛盾，制定切实有效的调解方案，由出租人和承租人签订租赁合同解除的协议并监督协议的履行过程，最终让业主与租户握手言和，顺利完成清租工作。

2、沙井头村城市更新项目搬迁清租的实践经——司法诉讼

从法院受理的租赁合同案件情况来看，最主要的纠纷类型是出租人因承租人逾期付租且已经达到合同解除条件而提起的违约救济。在诉请内容上，最常见的情况是出租人诉请支付到期未付租金，同时诉请解除合同、收回租赁物。此种诉请实际上包含了两部分内容：对支付到期未付租金的诉请，是对合同解除以前的已到期债权的主张；第二部分有关收回租赁物的诉请，则属于对合同解除后的责任清理。因此，二者并行不悖，可同时支持。

深圳沙井头村，承租人租用房屋，租赁期限已到却未搬离，也不支付租金，因此出租人希望通过诉讼的方式解决，起诉时的诉讼请求为：判令双方租赁合同关系的解除；判令被告搬离租赁房屋，并支付逾期未付租金和滞纳金；判令原告不退还租赁保证金。

法院经审理认定事实后认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原被告签订的租赁合同真实合法有效，应受法律保护。法院判决：被告十日内搬离房屋，并退还房屋给原告；十日内被告向原告支付房屋使用费及滞纳金。

在法院判决生效后，被告并未履行生效判决。因此我所律师继续接受出租人的委托向法院申请强制执行，要求被告立即搬离房屋，支付房屋占有使用费、滞纳金及迟延履行期间加倍部分的债务利息。

在执行过程中，在我所律师的协助和努力下，法院最后对租赁房屋采取强制搬迁措施，并将房屋交还给了出租人。

总结：城市更新进程中的房屋，由于存在诸多租赁关系的解除问题，出租人和承租人无法协商一致，承租人往往不肯搬离导致更新进度缓慢。律师建议先通过搭建调解平台，分别约谈出租人、承租人，了解各自诉求，对于出租人一方，可以了解租赁双方是否签订租约，支付租金的情况，对于租赁关系解除的态度；对于承租人一方，可以了解承租人的诉求，包括对于搬离租赁房产存在什么困难、希望的补偿等等。在充分了解租赁双方各自的问题和诉求后，需要先行判断双方就协商一致搬离的差异有多大，如果双方诉求基本一致或差异较小，建议尽快通过调解平台约谈租赁双方共同在现场达成协商一致解除租赁关系的方案，并签订协议书。如果在多次调解仍不能达到解除租赁关系之目的，建议通过合法、合规的司法诉讼方式解决，以此促使承租人搬离租赁房屋，这也是拆迁清租过程中的一个重要的解决方式。