房产代持，指的是房产的所有权人将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，即权利证书上登记的所有权人并非真正的产权人，仅为名义上挂名的权利人。房产作为价值巨大的不动产，由他人代持存在难以规避的法律风险。本文结合几个判例，对代持房产的风险略微分析一二。
案例一:房产代持人私自处分房产，被代持人主张取回房产的，不被支持。
案情简介:2011年，甲方购得某花园C区商铺，登记在乙方名下，乙方出具《声明书》确认涉案房产实际产权人为甲方，乙方不占任何份额，也无权独自处理任何租售、抵押事宜。房产交付后，一直由甲方收取租金。2014年，乙方因生意失败，资金紧张，遂将涉案房产抵押给银行，获取贷款，后因乙方无力还贷，银行行使抵押权，拍卖了涉案房地产。甲方为维护自身权利，诉至法院，请求确认房产归甲方所有，并取回涉案房产。
法院判决:驳回原告的诉讼请求。
案件分析:本案中，甲方在购买涉案房产选择委托乙方代持，则应当预见由乙方代持后将产生的法律风险，并承担相应的后果。双方对于借名买房及代为持有的事实均予确认，该约定不违反国家法律法规的效力性强制性规范，合法有效。但是，涉案房产已在他案中进行了处分，通过拍卖取得房产的案外人相对于甲方而言，为善意第三人，合法取得涉案房产并办理了过户登记，甲方要求确认涉案房产的所有权并取回房产没有法律依据，应另循法律途径解决甲乙双方的债权债务纠纷。
案例二:双方无代持协议，被代持方无法提供充分间接证据证明实际拥有房产而主张确权的，不被支持。
案情简介:甲方以乙方名义购房，并委托乙方办理购房手续，未签订房产代持协议。甲方按月将购房款转入乙方名下，由其代交房贷。后乙方长期居住于涉案房产，并对涉案房产进行了装修，添置家具。后房价见涨，乙方欲将涉案房产据为己有。甲方起诉至法院，主张确认涉案房产系甲方所有。庭审中，双方出示了相关证据，其中甲方出示了购房期间的转款凭证，涉案房产的房产证复印件乙方则出示了涉案房产用于办理备案的买卖合同、交易税费凭证、抵押借款合同、装修合同等凭证。
法院判决:驳回原告的诉讼请求。
案件分析:本案中，甲方请求确认该房产归其所有，其应就以下争议事实承担证明责任:1.双方存在借名买房的约定；2.在间接事实证明，涉案房产归甲方所有。首先，双方未签订书面的借名购房协议，缺乏直接的证据可资证明，故只能依据案件的相关间接事实而为判断。本案事实中:1、在购房和按揭期间，若甲方提供的购房期间的转款凭证与乙方支付购房相关费用的金额、时间及付款主体基本吻合，呈对应关系，根据一般经验法则，可以推定，涉案房产主要是使用原告资金购买，原告具有为该房产出资的意图。2、甲方虽持有部分涉案房产的管理费票据和房产证复印件，但不持有购买房产的买卖合同、贷款合同、中介费和交易税费单据等权利来源凭证，涉案房产交付后一直由乙方占有，甲方未实际支配过涉案房产，亦不能说明乙方认可过该房产属甲方所有。根据上述事实，甲方虽实际支付了购买涉案房产的相关费用，但不能认定甲乙方之间存在借名买房的约定，亦不能认定涉案房产实际归甲方所有，甲方要求确认房产所有权归其所有的证据不足，法院将不予支持其请求。
案例三:特定情形下，充分的间接证据能够证明房产的代持关系
案情简介:1980年，甲方借乙方名义买房，后持有购房合同等原件资料，并长期居住于涉案房产中甲乙双方无代持协议。2010年，乙方从甲方处取得购房原件资料办理了房产证，将涉案房产登记在乙方名下。2011年，乙方诉至法院，要求甲方返还涉案房产。庭审中，甲方提供了购房合同、发票、中介费收据、物业费等材料原件，但该材料中显示的缴费人均为乙方。
法院判决:一审法院判决甲方返还房产。二审法院撤销原审判决，判令房产归甲方所有。
案件分析:本案中，甲方与乙方签订书面借名买房协议，但根据当时购房政策及相关事实证据判断，可以认定双方之间存在借名买房的约定:（一）涉案房屋的购房款、家私款、介绍费、办证费、合同公证律、律师费等相关费用的单据原件均由甲方实际保管；（二）涉案房屋的地契原件及购买涉案房屋的《房产转让合同》公证书原件均由甲方持有；（三）涉案房屋在购买后一直由甲方使用、收益。本案发生在物权法实施之前，物权公示制度尚未建立当时，办理房产转让登记，仅需“缴验”相关证件，而不需备案。故持有房产交易过程中形成的原始凭据的持有具有重要意义本案中，甲方持有相关单据原件，且长期居住于涉案房产，综合判断，可以认定乙方只是涉案房屋名义上的购房人，甲方才是涉案房屋的实际购房人。
纵观上述案例，在房产转移到被代持人名下之前，存在很大的法律风险。代持人因债务、纠纷或者其他行为在该房产上设定了担保或私下处置了该房产等，双方当事人所签订的协议并不能推翻房产登记机关的所有权登记，其公示效力远远大于双方当事人签订的产权归属约定。不仅如此，代持人还可能会产生将房产据为己有的“非分之想”，利用被代持人在房产代持细节上的漏洞，对外主张房产为其所有。法院在裁断相关案件时，往往会因为被持人间接证据不充分而驳回其确权的请求。
因此，律师建议:为避免不必要的纠纷，请慎重选择房产代持。如果觉得上述风险可控，并执意为之，建议做好如下防范措施:
第一，在购房之前，与代持人协商签订房产代持协议，约定产权的真正归属，并约定擅自处置财产给产权人造成损失的赔偿责任。
第二，保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房首付款”、“购房定金”等等。
第三，如涉及到按揭款，若通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由产权人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。
第四，购房过程中产生的票据、合同、资金凭证以及房产证原件应由产权人统一保管。