目前，深圳大部分的股份合作公司都以物业出租为主，物业管理为辅。虽然物业管理在股份合作公司经营收入中占比不高，但琐事繁多，稍不注意，可能会引起法律纠纷。近期笔者所在的团队代理了一起案件，该案是由一个“垃圾桶”引发。

一、基本案情

某片区土地原为某股份合作公司的土地，后股份公司将土地划分为区块对外出售，相关土地购买者在购得的土地上建设房屋并对外出租或出售。某股份合作公司作为片区的管理者，多年来对片区进行物业管理，每套房屋收取15元的物业管理费，负责片区的安保巡逻和垃圾清收。

温女士购买了位于该片区的整栋小产权房屋，一楼商铺出租作餐饮，二楼及以上作住宅。房屋西北角为片区的垃圾投放点，固定摆放了三个垃圾桶，每日早晨三点定时清理垃圾。因垃圾桶常年散发恶臭，一楼商铺的出租一直受到影响。一怒之下，温女士将某股份合作公司诉至法院，请求法院判令某股份合作公司停止侵害、排除妨害，立即将温女士房屋旁边的恶臭垃圾桶全部搬走，同时请求某股份合作公司赔偿因恶臭垃圾桶造成温女士长期影响对外出租房屋的租金损失。

二、法律分析

接到法院的诉讼文书后，某股份合作公司聘请我所团队为案件的代理律师，我所律师根据实际情况，对案件做了如下分析：

一、某股份合作公司并未作出任何侵害温女士物权的行为，故其请求停止侵害、排除妨碍缺乏事实及法律依据。

某股份合作公司不是该片区的物业管理单位，但是基于该地块最早是某股份合作公司的地块，后来某股份合作公司将一部分土地出售出去。购买土地的人员在地上建设住宅。基于该地块上未建住宅的公共面积仍属于某股份合作公司所有，所以某股份合作公司才派专人对该地块公共部分进行管理。而某股份合作公司摆放垃圾桶首先是为了方便该片区居民的生活，而非故意针对本案温女士所作出的行为。为了将生活垃圾所带来的影响降低到最低，某股份合作公司选用的垃圾桶是带盖的垃圾桶，同时，某股份合作公司也会每天安排人员清运垃圾。

温女士所陈述的垃圾桶并非不能移动。温女士本人也可以将垃圾桶移到其他位置。某股份合作公司已将垃圾桶移至其他位置，并已经在原放置垃圾桶位置张贴通知，告知附近居民垃圾桶已经迁移之事，因此温女士的诉讼请求缺乏事实依据。

虽然某股份合作公司没有物业管理的责任，但是某股份合作公司基于对公共部分的所有权，也为了该片区居民能够有一个更为舒适的生活环境，一直在协助温女士积极处理该问题：

2017年7月，某股份合作公司接到温女士提出的垃圾桶摆放的问题，立即与温女士进行协调，经双方协调一致，某股份合作公司将垃圾桶迁至前一巷位置，同时某股份合作公司也派治安人员告知附近住户垃圾桶迁移一事。虽然垃圾桶已迁至前一巷位置，但由于该垃圾桶已经摆放在温女士房屋旁边十几年，居民已经养成了相应的生活习惯，所以垃圾桶迁至其他地方后，仍有部分居民将垃圾投放到同一个位置，持续四天，周边居民反应强烈，投诉不断，迫于无奈，某股份合作公司只好将垃圾桶放回，以平息周边居民怨气。

2019年7月，经社区工作站协调，为彻底解决温女士房屋处摆放垃圾桶问题，某股份合作公司同意出资在该片区出资修建垃圾池，但由于城市管理问题，该方案未能实际实施。

如此所述，某股份合作公司在温女士起诉之前均在积极协助温女士解决垃圾桶问题，但因居民生活习惯、城市管理及市政问题等原因最终没有解决该问题。某股份合作公司的行为其实是有利于温女士的行为，而非侵权行为。

二、温女士实际上没有所谓的损失

第一，温女士房屋旁边的垃圾桶已放置十多年，温女士也在起诉状中自认垃圾桶自其购买该房屋时就存在。所以温女士在购买该房屋时就已经明确知晓垃圾桶给其带来的影响，其购买该房屋的行为也是对于垃圾桶带来的影响表示接受。现在温女士主张垃圾桶给其造成损失，没有事实与法律依据。首先，温女士所称的损失是否真实存在不得而知，录音证据中的录音人员未提供身份信息，不应被采纳。其次，温女士的证据不能证明具体的损失金额。

第二，该垃圾桶放置位置是多年来周围居民形成的约定俗成的固定地点，某股份合作公司放置垃圾桶是为了降低垃圾堆放对温女士房屋的影响，否则不放置垃圾桶，温女士房屋旁边的卫生状况会更糟糕。现因温女士起诉，某股份合作公司已经将垃圾桶移至其他位置，但因周围居民的生活习惯已经养成，某股份合作公司无法约束周围居民的行为，若因周围居民仍将垃圾丢弃于温女士房屋旁边，温女士不能据此向某股份合作公司主张任何权利。

第三，某股份合作公司作为涉案房屋所在宗地的原土地权利人，对温女士所在村内业主提供的是垃圾清运服务而非物业管理服务，温女士与某股份合作公司之间并不存在物业管理关系。某股份合作公司提供的服务是为该片区垃圾的清运和卫生的维护，温女士向某股份合作公司支付每套房屋每个月20元的费用，某股份合作公司的工作人员每天清运垃圾，保持村内环境的整洁，已经提供了相应的服务。某股份合作公司并未给温女士造成任何损失。

根据律师对案件的整体分析，认为股份合作公司在该案件中并没有过失，不应承担相关的法律责任。

三、物业管理的规范化操作

上述案件中的股份合作公司在处理纠纷时，处理得当，降低了在诉讼中的诸多败诉风险。但该案也提醒了股份合作公司，公司在管理物业时，应当有规范化的操作。

第一，费用收取的合法性。按照《深圳经济特区物业管理条例》的规定，物业管理公司应当具备相应的资质，股份合作公司并无物业管理的资质，不应作为物业管理机构管理相应的物业并收取物业费。建议股份公司在管理物业过程中，开具的相关票据不以“物业费”为名目，以免被质疑资质。

第二，及时沟通和取证。物业管理过程中，存在诸多的矛盾，当业主与股份合作公司产生矛盾时，股份合作公司应当及时应对，及时沟通，疏导业主情绪，化解矛盾。股份合作公司可借助第三方力量，如社区工作站等，调解矛盾。若矛盾尖锐无法解决，股份合作公司应当及时取证，证明未侵害他人权利。